признание протокола общего собрания собственников недействительным лифт

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ ОТ 07.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1167\\2014

Обстоятельства: Истец указал, что ответчик не оплачивает расходы на содержание общего имущества дома.

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

от 7 октября 2014 г. по делу N 33-1167\\2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в составе:

председательствующего Цалиевой З.Г.,

судей Григорян М.А., Кисиева М.Л.,

при секретаре С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ООО "Домоуправление N 2" и А.К. на решение Советского районного суда г. Владикавказ РСО-Алания от 30 апреля 2014 года, которым постановлено:

Исковые требования ООО "Домоуправление N 2" удовлетворить частично.

Взыскать с А.К. в пользу ООО "Домоуправление N 2" задолженность по оплате за техническое обслуживание за период с 01.12.2012 г. по 01.03.2014 г. в размере . рублей . коп. и задолженность по оплате за обслуживание лифтового хозяйства в размере . рублей . коп.

Взыскать с А.К. в пользу ООО "Домоуправление N 2" оплаченную госпошлину в размере . рублей.

В удовлетворении исковых требований ООО "Домоуправление N 2" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, оплате услуг представителя, взыскании с А.Г.Н. задолженности по оплате за техническое обслуживание и за обслуживание лифтового хозяйства отказать в связи с необоснованностью.

В удовлетворении встречного иска А.К. к ООО "Домоуправление N 2" о признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного суда РСО-Алания Кисиевой М.Л., объяснения представителя ООО "Домоуправление N 2" судебная коллегия,

ООО "Домоуправление N 2" обратилось с иском к А.К., о взыскании расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме по . за период с 01.08.2010 г. по 31.08.2013 г. в размере . руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере . руб., по обслуживанию лифтового хозяйства в размере . руб., судебных расходов в виде госпошлины в размере . руб.

В ходе судебного заседания по ходатайству истца в качестве соответчика был привлечен А.Г.Н. и истцом были уточнены исковые требования, просил взыскать с А.К. задолженность по техническому обслуживанию мест общего пользования многоквартирного дома с 01.12.2012 г. по 01.03.2014 г. - . руб. и задолженность по обслуживанию лифтового хозяйства с 01.12.2012 г. по 01.03.2014 г. - . руб., проценты за пользование чужими денежными средствами . руб., а с А.Г.Н. взыскать задолженность по техническому обслуживанию мест общего пользования за период с 01.08.2010 г. по 30.11.2012 г. - . руб., задолженность по обслуживанию лифтового хозяйства с 01.05.2011 г. по 30.11.2012 г. - . руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере . руб., и взыскать с ответчиков судебные расходы в виде госпошлины в размере . руб. и оплаты услуг представителя - . руб.

В обоснование иска было указанно, что на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: . управляющей организацией в этом доме избрано ООО "Домоуправление N 2". Решением общего собрания собственников был утвержден размер оплаты за техническое обслуживание мест общего пользования на 2010 г. в сумме - . руб. с 1 кв. м площади в месяц. С 01.01.2013 г. применяются новые тарифы - . руб. за 1 кв. м.

Ответчик А.К. является собственником нежилого помещения площадью . кв. м находящегося в многоквартирном жилом доме <. >. Являясь собственником нежилого помещения, А.К. не оплачивает расходы по содержанию общего имущества дома, что противоречит положениям жилищного законодательства.

А.К. обратился со встречным иском к ООО "Домоуправление N 2" о признании недействительным протокола общего собрания собственников многоквартирного дома по пр. .

В обосновании иска указал, что протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома представляет собой своего рода сделку. Сущность сделки составляют воля и волеизъявление сторон. Сторонами протокола общего собрания собственников являются собственники многоквартирного дома и избранная ими управляющая компания. Он участия в заключении данной сделки не принимал, хотя, владеет значительной площадью в данном доме и, несомненно, заинтересован в выборе ответственной и добросовестной управляющей компании. Протоколом общего собрания установлена цена в размере . руб. с 1 кв. м площади, при этом условие о последующей индексации отсутствует.

Кроме того общая площадь многоквартирного дома в протоколе общего собрания искажена более чем на 1 000 кв. м. Так, согласно протоколу, общая площадь составляет 11.021,8 кв. м, тогда как согласно данным официального сайта Министерства регионального развития, общая площадь равна 12.080,6 кв. м. Указанное неточность еще раз подтверждает факт отсутствия технической документации на дом, без которой в принципе невозможно проведение качественного технического обслуживания. Кроме того, уменьшение площади выгодно для управляющей компании, т.к. набрать необходимый кворум намного легче.

В судебном заседании представитель ООО "Домоуправление N 2" Ф. исковые требования поддержал, встречный иск А.К. не признал.

Представитель ответчика А.К., К. исковые требования ООО "Домоуправление N 2" не признала, встречный иск А.К. поддержала.

По делу постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Домоуправление N 2" Ф. просит решение суда в части отказа ООО "Домоуправление N 2" в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, оплате услуг представителя, взыскании с А.Г.Н. задолженности по оплате за техническое обслуживание и за обслуживание лифтового хозяйства отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и принять по делу новое решение, которым исковые требования ООО "Домоуправление N 2" удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе А.К. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушения норм материального права и вынести по делу новое решение которым его исковые требования удовлетворить, а в удовлетворении исковых требований ООО "Домоуправление N 2" отказать.

А.К. и А.Г.Н. извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания не явились, о причинах неявки не известили в связи, с чем судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания находит возможным рассмотрение апелляционной жалобы в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, которые, в свою очередь, включают плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ).

Как указано в части 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ, или путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что А.К. является собственником нежилого помещения (лит. А) площадью . кв. м в многоквартирном доме по .

Решением общего собрания собственников помещений указанного дома от 29.07.2010 г. выбран способ управления многоквартирным домом: управление многоквартирным жилым домом передано управляющей организации ООО "Домоуправление N 2" и была утверждена цена на техническое обслуживание мест общего пользования многоквартирного дома на 2010 г. в размере . руб. в месяц за 1 кв. м площади. В последующем цена за техническое обслуживание изменялась.

Из представленных суду нарядов о выполненных работах, следует, что на основании заявок жильцов дома по . ООО "Домоуправление N 2" выполняло работы по ремонту подъездов, уборки придомовой территории, профилактику канализационных стояков, ремонту электрооборудования и другие.

Доказательств ненадлежащего исполнения ООО "Домоуправление N 2" своих обязательств по договору на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, ненадлежащего качества выполненных работ, несвоевременности их выполнения, ответчиками не представлено.

Судом установлено, что А.К. не выполняет своих обязательств по оплате содержания общего имущества в многоквартирном доме по .

Истцом представлен расчет задолженности, проверенный судом, согласно которому у А.К. задолженность по оплате за техническое обслуживание за период с 01.12.2012 г. по 01.03.2014 г. в размере . рублей . коп. и задолженность по оплате за обслуживание лифтового хозяйства в размере . рублей . коп.

Сумма задолженности в судебном заседании представителем А.К. не оспаривалась.

При этом довод А.К. о том, что управляющая компания ООО "Домоуправление N 2" неоправданно повышает тарифы за техническое обслуживание многоквартирного дома, обоснованно не принят судом во внимание.

В п. п. 4.1.1. и 4.15 договора на управление многоквартирным домом управляющая организация имеет право в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, по истечении календарного года, пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае изменения в установленном порядке тарифов на коммунальные услуги Управляющая организация применяет новые тарифы со дня вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта.

С 01.07.2012 г. постановлением АМС г. Владикавказ N 991 от 15.06.2012 г. установлен размер платы за содержание и ремонт для собственников помещений в многоквартирных домах. Соответственно управляющая компания с 01.01.2013 г. установила цену за техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома по пр. Коста, 223 в размере . руб. с 1 кв. м площади помещений.

Таким образом, установив, что у А.К. имеется задолженность перед "Домоуправление N 2" за содержание общего имущества жилого дома, суд первой инстанции с учетом названных норм права пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с А.К. расходов за техническое обслуживание жилищного фонда.

Вместе с тем суд обоснованно отказал ООО "Домоуправление N 2" в удовлетворении требовании о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами предусмотренных ст. 395 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения возникли между организацией, оказывающей коммунальные услуги, и гражданином - потребителем коммунальных услуг в связи с его несвоевременной оплатой, поэтому в данном случае применению подлежит специальная норма права - пункт 14 статьи 155 ЖК РФ, согласно которой лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Мера ответственности, предусмотренная ст. 395 ГК РФ не может применяться к отношениям, регулируемым нормами жилищного законодательства.

Обоснован вывод суда и об отказе ООО "Домоуправление N 2" в удовлетворении требовании в части взыскания с А.Г.Н. задолженности по оплате за технического обслуживание, поскольку с 12.11.2012 г. он не является собственником спорного нежилого помещения. Никаких требований к А.Г.Н. с 12.11.2012 г. истец не предъявлял.

Оспаривая протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 29.07.2010 г. А.К. указанно на нарушения его прав принятым на общем собрании решением о передаче управления многоквартирным домом, управляющей организации ООО "Домоуправление N 2", а также на нарушение процедуры проведения собрания собственников.

Между тем А.К. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено каких либо доказательств в подтверждение своих доводов о нарушении его прав принятым на общем собрании решением, в том числе по мотивам процедурных нарушений, более того доводы А.К. опровергаются письменными доказательствами имеющимися в материалах дел, а также пояснениями сторон получивших надлежащую оценку, анализ которой подробно изложен в решении суда.

Кроме того как верно указанно судом первой инстанции А.К. стал собственником нежилого помещения (лит. А) площадью . кв. м в указанном многоквартирном доме на основании договора дарения от 12.11.2012 г., заключенного между ним и А.Г.Н. Право собственности А.К. зарегистрировано с 07.12.2012 г., в связи с чем, он не мог являться участником общего собрания собственников многоквартирного дома 29.07.2010 г. и не мог повлиять на решение собрания.

Установлено, что в период проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственником нежилого помещения лит. "А9quot; являлся А.Г.Н., который до отчуждения принадлежащего ему помещения т.е. до 12.11.2012 г., никаких претензий по поводу протокола общего собрания собственников помещений или требований о признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не заявлял.

Обоснован вывод суда и об отказе А.К. в удовлетворении требований в связи с пропуском процессуального срока предусмотренного ч. 6 ст. 46 ЖК РФ согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Из представленных представителем ООО "Домоуправление N 2" в суд нарядов, видно о выполненных ими сантехнических работах в помещении А.К. 10.12.2012 г., 19.03.2013 г., 25.09.2013 г., что свидетельствует о том, что А.К. было известно, что управление многоквартирным домом передано ООО "Домоуправление N 2".

С требованием о признании протокола общего собрания собственников многоквартирного дома А.К. обратился 21.04.2014 г., т.е. с пропуском шестимесячного срока предусмотренного законом.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих об уважительности пропуска срока исковой давности А.К. не представлено.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Доводы апелляционных жалоб не содержат аргументов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, а сводятся к возражениям, направленным на переоценку установленных судом обстоятельств, что в силу ст. 330 ГПК РФ не является основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания,

Решение Советского районного суда г. Владикавказ РСО-Алания от 30 апреля 2014 года, оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Домоуправление N 2" и А.К. - без удовлетворения.

Справка гражданское дело рассмотрено Советским районным судом г. Владикавказ РСО-Алания под председательством судьи Амбаловой Ж.Х.

Оспаривание протокола общего собрания собственников многоквартирного дома и признание его недействительным

Нарушения правил проведения собраний собственников помещений может быть признано недействительным.

В настоящей статье мы разбираем подводные камни: как не стать жертвой махинаций, если кто-то пытается оспорить принятое жильцами решение, а также что делать, если решение подложное и не отражает мнения жильцов?

Разберёмся по порядку.

Обжалование в суде результатов голосования

Принять согласованное решение собственников – непростая задача. Каждый имеет своё мнение и свои интересы.

Учесть мнение всех довольно трудно, поэтому решение принимается большинством на общем голосовании.

Полученный результат является обязательным для всех собственников, вне зависимости от их мнения.

Признание недействительным решения общего собрания собственников возможно по ряду обстоятельств.

Например, если на собрании не было кворума – достаточного количества собственников для проведения голосования.

Согласно правилам, подсчёт участников ведётся непосредственно перед началом обсуждений, поэтому если их недостаточно, то и собрание никто проводить не должен.

Если же было обсуждение и голосование при отсутствии кворума, то вы сможете отменить решение, ведь любой суд может признать протокол общего собрания собственников недействительным.

  • Отсутствие должного уведомления.
  • Зачастую это происходит в тех случаях, когда решение хотят принять «втихую», без предварительного согласования с владельцами квартир.

    Отсутствие вопроса в повестке собрания.

    Ставить на голосование вопрос, который отсутствовал в уведомлении, категорически запрещено делать по закону.

    Жильцы должны иметь возможность заранее узнать о том, что будет обсуждаться и принять решение идти или нет на дискуссию.

    По этому основанию протокол будет признан недействительным в 100% случаях.

    Является ли решение действительным при наличии нарушений?

    Нередко собственники идут на небольшую хитрость, которая на самом деле является серьёзным нарушением. Если на собрании не присутствовал кворум, то они не планируют голосование по заочной форме.

    Они принимают решение, а чтобы добрать нужное количество подписей — обходят с бланком квартиры и получают «автографы» отсутствовавших. Это ещё одна довольно серьёзная причина, при которой возможно обжалование протокола.

    Зачастую это делается по инициативе Совета дома и по обоюдному согласию всех сторон.

    Поэтому многие и не считают это нарушением.

    Однако нужно помнить, что такая идиллия будет лишь до того момента, когда будут нарушены права одного из участников.

    Если же об этой схеме станет известно, то наказания не избежать. На последнем примере прослеживается одна очень важная деталь: если не подать жалобу, то решение будет считаться действительным. Пусть оно и было принято с серьёзными нарушениями.

    И связано это с тем, что определить неправомерные действия могут лишь участники собрания. Контролирующие же органы признают документ недействительным лишь тогда, когда ошибки допущены в самом оформлении.

    Откуда жилищному надзору станет известно, что владельцы подписывали протокол не на собрании, а около своих квартир? О таких нарушениях известно лишь собственникам.

    Контролирующие органы редко лезут во внутренние дела, поэтому по их инициативе решения практически не отменяются.

    Подберем специалиста за вас

    8 (812) 309-06-71 доб. 319 - Санкт-Петербург

    8 (800) 777-08-62 доб. 296 - все регионы

    57 читателей решили свою проблему за последний месяц

    Вы можете пойти путём наименьшего сопротивления – предложить пересмотреть решение и провести ещё одно голосование.

    Это возможно, если такой пункт указан во внутреннем уставе собрания.

    Тогда нужно будет лишь оповестить владельцев о планируемом «заседании».

    Если это не удастся, то вам придётся обжаловать решение в суде.

    Для этого стоит обратиться в суд по месту нахождения имущества и написать соответствующее заявление. Однако помните, что без предоставления подтверждения об отправке копии иска ответчику суд не станет рассматривать ваше дело.

    А также коротко ознакомьте их с материалами дела, а точнее, с доказательствами, которые Вы собираетесь представить суду. В противном случае Вашу жалобу никто рассматривать не будет.

    Поэтому стоит хорошо подготовиться и собрать все имеющиеся доказательства.

    За время действия Жилищного кодекса в российские суды накопили большую судебную практику по такому типу исков. Грамотный юрист по данному направлению сможет без труда найти подходящие вашему случаю судебные решения.

    Да и вы сами, потратив неделю-другую на изучение всего объёма информации в интернете сможете стать экспертом по судебным разбирательствам в этой области.

    Кто может оспорить и какой даётся срок на обращение в суд?

    Кто может оспорить? Воспользоваться такой возможностью – право любого из собственников, которого не устраивают итоговые результаты. Важно отметить, что подать жалобу сможете лишь в том случае, если Вы голосовали против или же вовсе не присутствовали на обсуждении.

    Если факты подтвердятся, то результатом будет не только отмена решения, но и наложение определённых ограничений на ответчика. Если им будет Совет дома, то все его члены потеряют свои должности.

    По закону Вы имеете шесть месяцев на то, чтобы подготовить и подать заявление в суд или прокуратуру.

    Этого вполне хватит, чтобы разобраться с нарушениями, собрать факты и подготовить соответствующее заявление.

    Потом Вас ждет еще один не быстрый процесс: обжалование решения.

    Советуем вам взвесить вероятность удовлетворения иска, время, которое вы потратите на заседания и те выгоды, которые вы получите в результате.

    Поэтому если Вы категорически не согласны с решением, однако оно не несёт Вам существенных убытков, то заниматься этим делом не стоит.

    Сколько времени займёт рассмотрение дела? Это зависит от стороны ответчика и сложности дела. По закону этот процесс выглядит довольно простым и быстрым, однако на практике это не совсем так.

    Многие дела рассматриваются месяцами, даже несмотря на наличие конкретных доказательств, поэтому наберитесь терпения и будьте готовы к длительному разбирательству.

    По теме статьи мы предлагаем вам посмотреть познавательное видео:

    Давайте подытожим. Как признать общее собрание собственников недействительным? Существует несколько причин, по которым это возможно сделать. К ним относятся отсутствие кворума, нарушение повестки дня, отсутствие нормальных уведомлений и т. д.

    Чтобы оспорить решение общего собрания собственников жилья, Вы должны собрать имеющиеся доказательства и подать заявление в суд.

    Помните, что оспаривать результаты нужно лишь в том случае, когда был нанесён серьёзный ущерб или нарушены Ваши права.В противном случае суд вряд ли удовлетворит вашу просьбу.

    о признании протокола общего собрания собственников недействительным

    Именем Российской Федерации

    10 сентября 2012 года

    Щелковский городской суд Московской области в составе:

    Председательствующего судьи Кудряковой Ю.С.,

    при секретаре Богатской Л.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

    по иску ЗАО «Базис» и ОСАО «РЕСО-Гарантия» к Кочегаровой Т.П., Петраковой Н.Ш., Артемьевой Л.А., Ушакову Д.В., Галактионовой Л.А., Григорьевой Е.Н, Давыдовой С.И., Григорьеву М.Г., Решетову А.Б., Решетовой И.И., Решетовой Е.А., Швец С.Я., Пашиновой Л.А., Терзи В.С., Сушко В.А., Тарасковой Н.А., Барахниной Л.М, Ерпылевой Е.Т., Коротковой Н.А., Горшкову А.Ю., Цицура А.С., Кокоревой Ю.К., Тарасовой А.В., Дмитриевскому В.М., Иващенко М.Ю., Стрельникову С.Н., Педашенко Ю.В., Ивашкиной Н.В., Мансур М.Н., Бубашвили М.Б., Деминой Т.А., Березовской А.Ф., Кваш Г.Д., Миронову С.Ю., Кедровой Л.А., Супруновой Е.А., Аксеновой Е.А., Кавун М.А., Пьянкову А.В., Давыдовой С.И., Баранову Л.И., Поповой И.В., Коваленко Л.В., Радской Л.А., Григорьевой Е.Н., Анненковой Т.Е., Токминой И.В., Палагний Д.В., Салтыковой О.В., Калачеву В.А., Габдулиной А.Я., Селихову А.Г., Ширяевой И.С., Марушиной Т.Е., Сафарову К.Б., Казымову И.М., Орловой В.В., Орловой П.И., Арзуманову Г.А., Волковой И.В., Сычевой Л.В., Тереховой Е.В., Горбатенковой Н.В., Харламовой М.И., Захарову В.П., Пархоменко В.О., Копытовой Е.Е., Лобанову О.Г., Коломоец И.В., Будриной Т.В., Грудиной О.В., Мельниковой Г.У., Лябову В.В., Северину А.А., Севериной О.Я., Ряскину А.С., Натаровой С.С., Колосовой Е.А., Кузнецовой В.А., Новожилову А.А., Ратушному А.Н., Бухтиярову А.Н., Бухтиярову П.А., Бухтияровой Ж.Н., Гладун А.Н., Храменок Д.А., Якимовичу П.В., Бельской Е.А., Борзенко М.С., Новик Н.В., Пегановой И.А., Козлинскому А.В., Гороховой Л.А., Афанасьевой Т.В., Барахниной Л.М., Тарасовой А.В., Администрации городского поселения Щелково о признании недействительными протокола № 3 от 10.04.2012 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес9gt;, проведенного в форме заочного голосования, и протокола № 4 от 25.04.2012 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес9gt;, проведенного в форме заочного голосования от 25.04.2012 г.,

    ЗАО «Базис» и ОСАО «РЕСО-Гарантия» обратились в Щелковский городской суд Московской области к ответчикам с исковым заявлением, в котором с учетом уточнений (т. 1 л.д. 48-49) просили признать недействительными протокол № 3 от 10.04.2012 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес9gt; проведенного в форме заочного голосования, и протокола № № от 25.04.2012 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес9gt;, проведенного в форме заочного голосования от 25.04.2012 г.

    В обоснование иска указано, что ЗАО «Базис» является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес9gt;, общей площадью 409,40 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 08.11.2007 г.

    Между ЗАО «Базис» и Управляющей компанией ООО «Регион-Строй» был заключен договор № от 08.11.2007 г. о передаче прав по управлению домом.

    В свою очередь, ОСАО «РЕСО-Гарантия» является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес9gt; общей площадью 175,20 кв.м. на основании свидетельства о государственной регистрации права серия № от 13.04.2007 г.

    Между ОСАО «РЕСО-Гарантия» и ООО «Регион – Строй» также заключен договор № № от 01.01.2010 г. о передаче прав по управлению домом.

    15.05.2012 г. истцам стало известно, что собственниками жилых помещений в доме № <адрес9gt; на общем собрании было принято решение о выборе иной управляющей компании и по итогам данного собрания подготовлен протокол №.

    ЗАО «Базис» и ОСАО «РЕСО-Гарантия» утверждают, что данный протокол № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме противоречит требованиям жилищного законодательства.

    Истцы не были извещены о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № <адрес9gt;.

    Между тем, участие истцов в общем собрании собственников многоквартирного дома могло повлиять на результаты голосования по вопросу о выборе иной управляющей компании, поскольку им принадлежит 10,55 % от общей площади дома.

    При проведении собрания в заочной форме нарушен порядок уведомления собственников помещений в многоквартирном доме: отсутствуют уведомления собственников за 10 дней до проведения собрания; не направлены заказные письма с уведомлениями; уведомления о проведении общего собрания не размещены в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников.

    ЗАО «Базис» и ОСАО «РЕСО-Гарантия» считают, что оспариваемый протокол № от 10.04.2012 г. не содержит доказательств нарушения ООО «Регион-Строй» условий договоров о передаче прав по управлению домом, заключенных с собственниками.

    В повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не был включен вопрос об отказе от услуг управляющей компании ООО «Регион-Строй».

    Протокол № от 10.04.2012 г. не свидетельствует о том, что собственниками принято решение об отказе от исполнения договоров о передаче прав управлению домом, заключенных с ООО «Регион-Строй».

    10.04.2012 г. на общем собрании выбрана новая управляющая компания ООО «УК Гармония», однако не утверждены существенные условия договора о передаче прав по управлению домом указанной управляющей компании, стоимость оказываемых ею услуг и план работ.

    В приложении к Протоколу № от 10.04.2012 г. истцами обнаружены следующие существенные нарушения по списку лиц, имеющих право голосовать на общем собрании собственников многоквартирного дома.

    В частности, квартира № <адрес9gt; <адрес9gt; находится в собственности трех человек, тогда как в общем собрании принимали участие два собственника; в квартире № <адрес9gt; - два собственника, однако голосовал лишь один; аналогичная ситуация по квартире № <адрес9gt;; квартира № <адрес9gt; принадлежит на праве собственности физическому лицу, но в общем собрании от имени собственника данной квартиры голосовал представитель Администрации городского поселения Щелково по доверенности.

    01.06.2012 г. истцами получен протокол № № от 25.04.2012 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес9gt;, проведенного в форме заочного голосования, согласно которому общим собранием собственников помещений в указанном доме принято решение о заключении единого договора на управление домом с ООО «УК Гармония» на период заключения договора управления с каждым из собственников.

    25.04.2012 г. при проведении общего собрания участников также не было учтено мнение истцов, как собственников нежилых помещений в доме <адрес9gt;.

    Просили удовлетворить исковые требования.

    В судебном заседании представитель ЗАО «Базис» и ОСАО «РЕСО-Гарантия» Ващенко А.Н., действующий на основании доверенностей б/н от 10.05.2012 г. (т. 1 л.д. 33) и № № от 15.05.2012 г. (т. 1 л.д. 34-35), поддержал исковые требования ЗАО «Базис» и ОСАО «РЕСО-Гарантия» по основаниям, изложенным в иске. Настаивал на их удовлетворении.

    Ответчик Кочегарова Т.В. явилась в судебное заседание, возражала против удовлетворения искового заявления. Пояснила суду, что за 2 недели до проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес9gt;, назначенного на 10.04.2012 г., в подъезде и лифтах данного дома были размещены соответствующие объявления. Нежилые помещения на первом и втором этажах дома занимают арендаторы-истцы, которые отказались принять у нее извещения о проведении общего собрания. Утверждает, что ООО «Регион-Строй» ненадлежащим образом выполняло свои обязанности по управлению домом, собственники помещений в <адрес9gt; были недовольны низким качеством оказываемых услуг и неоднократно обращались в управляющую компанию и Администрацию городского поселения Щелково Щелковского муниципального района Московской области с жалобами. Полагает, что собрание жильцов по выбору в качестве управляющей компании ООО «Регион-Строй», состоявшееся в 2006 г., было неправомочно, поскольку кворум отсутствовал, участвовавшие в собрании лица не были собственниками помещений, поскольку акт о принятии инвестиционного проекта был подписан месяцем позже, существенные условия договора на управление не обсуждались. Начиная с 2006 г. и по настоящее время ООО «Регион-Строй» не проводило отчетные собрания и не отчитывалось перед собственниками о расходовании собранных средств по статье «Содержание и текущий ремонт». В 2008-2009 г.г. управляющая компания неправомерно взимала плату с жильцов по статье «Содержание и текущий ремонт». Так, решением представительного органа городского поселения Щелково был утвержден тариф на содержание и текущий ремонт: в 2008 г. – 19 рублей 08 копеек; в 2009 г. – 23 рубля 12 копеек. Однако, ООО «Регион-Строй» взимало плату по данной статье в 2008 г. – 24 рубля 14 копеек, а в 2009 г. – 27 рублей 76 копеек. Общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу повышения тарифов не проводилось. В феврале 2012 г. управляющая компания выдала собственникам двойные счета за оказанные услуги за январь 2012 г. с начислением различных сумм за отопление. Кроме того, в апреле 2012 г. была повышена плата за горячее водоснабжение со 112 рублей 57 копеек до 145 рублей 61 копейки. Считает, что указанные действия ООО «Регион-Строй» нарушают права собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес9gt;, в связи с чем избрание новой управляющей компании ООО «УК Гармония» обоснованно и законно. Участие истцов в голосовании по вопросу выбора новой управляющей компании ООО «УК Гармония» никак бы не отразилось на результатах голосования, поскольку за выбор новой управляющей компании проголосовало 66,28 % собственников жилых помещений, тогда как ОСАО «РЕСО-Гарантия» и ЗАО «Базис» в совокупности обладают лишь 6,3 % голосов.

    Ответчики: Петракова Н.Ш., Артемьева Л.А., Ушаков Д.В., Галактионова Л.А., Горохова Л.А., Коломоец И.В. явились в судебное заседание, возражали против удовлетворения искового заявления.

    В судебное заседание ответчица Короткова Н.А. не явилась, извещена, ее представитель Короткова Г.П. возражала против удовлетворения искового заявления.

    Ответчики Григорьева Е.Н., Григорьев М.Г., Барахнина Л.М. явились в судебное заседание, не возражали против удовлетворения искового заявления.

    Ответчики: Решетов А.Б., Решетова И.И., Решетова Е.А., Швец С.Я., Пашинова Л.А., Терзи В.С., Сушко В.А., Тараскова Н.А., Ерпылева Е.Т., Горшков А.Ю., Цицура А.С., Кокорева Ю.К., Тарасова А.В., Дмитриевский В.М., Иващенко М.Ю., Стрельников С.Н., Педашенко Ю.В., Кедрова Л.А., Ивашкина Н.В., Мансур М.Н., Бубашвили М.Б., Демина Т.А., Березовская А.Ф., Кваш Г.Д., Миронов С.Ю., Супрунова Е.А., Аксенова Е.А., Григорьев М.Г., Кавун М.А., Пьянков А.В., Давыдова С.И., Баранов Л.И., Попова И.В., Коваленко Л.В., Радская Л.А., Анненкова Т.Е., Токмина И.В., Палагний Д.В., Салтыкова О.В., Калачев В.А., Габдулина А.Я., Селихов А.Г., Ширяева И.С., Марушина Т.Е., Сафаров К.Б., Казыров И.М., Орлова В.В., Орлова П.И., Арзуманов Г.А., Волкова И.В., Сычева Л.В., Терехова Е.В., Горбатенкова Н.В., Харламова М.К., Захаров В.П., Пархоменко В.О., Копытова Е.Е., Лобанов О.Г., Будрина Т.В., Грудина О.В., Мельникова Г.У., Лябов В.В., Северин А.А., Северина О.Я., Ряский А.С., Натарова С.С., Колосова Е.А., Кузнецова В.А., Новожилов А.А., Ратушный А.Н., Бухтияров А.Н., Бухтияров П.А., Бухтиярова Ж.Н., Гладун А.Н., Храменок Д.А., Якимович П.В., Бельская Е.А., Борзенко М.С., Новик Н.В., Пеганова И.А., Козлинский А.В., Афанасьева Т.В., Тарасова А.В. - не явились, извещены (т. 2 л.д. 179-182).

    В судебное заседание представитель Администрации городского поселения Щелково – не явился, извещен.

    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - представитель ООО «Регион-Строй» Евдокимова О.В., действующая на основании доверенности б/н от 12.12.2011 г. (т. 1 л.д. 39), в судебное заседание явилась, просила иск ЗАО «Базис» и ОСАО «РЕСО-Гарантия» удовлетворить.

    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - генеральный директор ООО «УК Гармония» Литовчук В.Г. в судебное заседание явился, просил в удовлетворении иска отказать.

    Суд, выслушав объяснения истцов и ответчиков, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, находит исковое заявление ЗАО «Базис» и ОСАО «РЕСО-Гарантия» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

    Решением от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес9gt;, в качестве управляющей компании на 2006 г. избрано ООО «Регион-Строй» (т. 2 л.д. 21).

    Физические лица, привлеченные к участию в деле в качестве ответчиков, являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес9gt; (т. 1 л.д. 143-182, т. 2 л.д. 1-8).

    На основании принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения от 11.02.2006 г. об избрании управляющей компании ООО «Регион-Строй» с собственниками жилых помещений заключены договоры о передаче прав по управлению домом (т. 2 л.д. 29-30). Предметом указанных договоров являлось выполнение управляющей компанией комплекса юридических и фактических действий (работ, услуг) по обеспечению надлежащего содержания и ремонта общего имущества жилого дома по адресу: <адрес9gt;, а также обеспечение собственника необходимыми жилищно-коммунальными услугами (т. 2 л.д. 29-37).

    ЗАО «Базис» является собственником офисных помещений №, назначение: нежилое, общей площадью 409,40 кв.м., расположенных на № этаже по адресу: <адрес9gt;.

    Право собственности на данные нежилые помещения зарегистрировано в установленном порядке и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от 08.11.2007 г. (л.д. 15 том 1).

    08.11.2007 г. между ЗАО «Базис» и управляющей компанией ООО «Регион-Строй» заключен договор № о передаче прав по управлению домом по адресу: <адрес9gt;, предметом которого являлось совершение управляющей компанией юридических действий, а также выполнение работ и оказание услуг по обеспечению надлежащего содержания и ремонта общего имущества жилого дома, а также по обеспечению истца необходимыми жилищно-коммунальными услугами (т. 1 л.д. 7-14).

    ОСАО «РЕСО-Гарантия» является собственником нежилых помещений № общей площадью 175,20 кв.м., расположенных на № этаже по адресу: <адрес9gt;.

    Право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от 13.04.2007 г. (т. 1 л.д. 16).

    01.01.2010 г. между ОСАО «РЕСО-Гарантия» и управляющей компанией ООО «Регион-Строй» заключен договор № № о передаче прав по управлению недвижимым имуществом, по условиям которого управляющая компания за плату обеспечивает потребителя необходимыми услугами и выполняет работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома по адресу: <адрес9gt; (т. 1 л.д. 17-22).

    10.04.2012 г. состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес9gt;, проведенное в форме заочного голосования.

    В повестку дня общего собрания были включены следующие вопросы: выбор управляющей компании ООО «Гармония» для управления многоквартирным жилым домом и обеспечение необходимыми коммунальными услугами; принятие решения по организации сбора мусора.

    В дело представлен протокол № от 10.04.2012 г., из которого усматривается, что общее количество голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме пропорционально сумме площадей жилых помещений в доме и составляет 5131,1 кв.м. В заочном голосовании принял участие 3401,1 голос, что составляет 66,28 % от общего количества голосов (т. 1 л.д. 23-27). По первому вопросу повестки о выборе новой управляющей компании ООО «УК Гармония» 3082,9 голосов проголосовало «за», 214,4 – «против» и 103,8 – «воздержался».

    Судом исследован реестр собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес9gt;, являющийся приложением к протоколу № от 10.04.2012 г.

    Из реестра следует, что истцы (ЗАО «Базис» и ОСАО «РЕСО-Гарантия»), являющиеся собственниками нежилых помещений в указанном многоквартирном доме, не принимали участия в общем собрании, состоявшемся 10.04.2012 г.

    Решения собственников помещений, принявших участие в общем собрании 04.10.2012 г., по вопросам повестки дня, содержатся в бюллетенях для голосования, представленных ответчиками в суд (т. 2 л.д. 59-112).

    25.04.2012 г. состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес9gt;, проведенное в форме заочного голосования.

    В повестку дня общего собрания были включены следующие вопросы: принятие решения о заключении договора управления с каждым собственником; утверждение положения о совете многоквартирного дома.

    Согласно протоколу № от 25.04.2012 г. в общем собрании приняли участие 3079,8 голосов собственников помещений в многоквартирном доме, что составило 60,01 % от общего количества собственников. По первому вопросу повестки дня об утверждении и подписании с ООО «УК Гармония» договора управления многоквартирным домом по адресу: <адрес9gt;, «за» проголосовало 3036,5 голосов, «против» - 43,3 голосов, «воздержался» - 0 голосов (т. 1 л.д. 40-44).

    Истцы также не принимали участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, состоявшемся 25.04.2012 г., что подтверждается приложением № к протоколу № от 25.04.2012 г.

    Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе относится выбор способа управления многоквартирным домом.

    Статья 45 ЖК РФ устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

    В силу ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, в том числе по вопросу о выборе способа управления домом, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

    В соответствии со ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

    Судом установлено, что 10 и 25.04.2012 г. были проведены общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес9gt;, в форме заочного голосования, по результатам которых приняты решения о выборе управляющей компании ООО «Гармония» для управления многоквартирным жилым домом и обеспечения необходимыми коммунальными услугами и о заключении новых договоров управления с каждым собственником.

    Из статьи 45 ЖК РФ следует, что собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

    Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу о том, что истцы не были уведомлены о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес9gt;. Пояснения ответчицы Кочегаровой Т.П. об уклонении работников ЗАО «Базис» и ОСАО «РЕСО-Гарантия» от получения извещений о проведении общих собраний, а также ее довод об информировании собственников путем развешивания извещений в лифтах и подъезде дома не является достаточным основанием для признания уведомления надлежащим.

    Исходя из содержания норм жилищного законодательства сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в указанном доме заказным письмом. Однако, инициатором общих собраний заказные письма собственникам помещений в доме, в том числе истцам, не направлялись. Решения об ином способе извещения собственников о проведении общих собраний не принимались.

    Данные обстоятельства были подтверждены допрошенным в судебном заседании свидетелем Пивиковой И.Б.

    ЗАО «Базис» и ОСАО «Регион-Строй», являясь собственником нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес9gt; <адрес9gt;, <адрес9gt;, не были надлежащим образом уведомлены о проводимых собраниях, их повестках, не представлены бюллетени для голосования.

    Суд оценивает несоблюдение процедуры созыва общих собраний 10 и 25.04.2012 г. и отсутствие надлежащего извещения истцов о проведении данных собраний, как существенное нарушение норм жилищного законодательства, затрагивающее права и законные интересы ЗАО «Базис» и ОСАО «РЕСО-Гарантия», в связи с чем принятые на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме 10 и 25.04.2012 г. решения, изложенные в протоколах № и №, в соответствии со ст. 46 ЖК РФ подлежат признанию недействительными.

    Согласно ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

    Принимая во внимание изложенное, право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

    Между тем, из представленных в дело протоколов общих собраний собственников помещений № от 10.04.2012 г. и № от 25.04.2012 г. следует, что вопрос об отказе от услуг ООО «Регион-Строй» не был включен в повестку дня и собраниями по существу не рассматривался. Протокол № от 10.04.2012 г., отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом от ООО «Регион-Строй» к ООО «УК Гармония», сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров на управление домом, заключенных с ООО «Регион-Строй».

    Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчики не представили доказательств в подтверждение того, что ООО «Регион-Строй» допустило нарушение условий договоров на управление домом по адресу: <адрес9gt;, которые в соответствии со ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Возможность отказа от исполнения договоров управления домом без указания причин самими этими договорами не предусмотрена.

    При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить исковые требования ЗАО «Базис» и ООО «Регион-Строй» о признании недействительными протокола № от 10.04.2012 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес9gt;, проведенного в форме заочного голосования, и протокола № от 25.04.2012 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес9gt;, проведенного в форме заочного голосования.

    Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

    Признать протокол № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес9gt;, проведенного в форме заочного голосования от 10 апреля 2012 года, и протокол № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес9gt;, проведенного в форме заочного голосования от 25 апреля 2012 года, - недействительными.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Щелковский городской суд.

    Что делать, если суд признал протокол ОСС недействительным

    Представьте, что на основании протокола ОСС был заключён договор управления МКД, и дом управлялся по этому документу несколько месяцев. Сегодня мы расскажем, что нужно сделать управляющей организации, если суд признал такой протокол недействительным.

    Вы узнаете о последствиях, которые повлечёт за собой признание протокола ОСС недействительным в судебном порядке.

    Действия УО после признания протокола ОСС недействительным

    Когда суд признаёт недействительным решение ОСС, оно становится недействительным с момента его принятия (ч. 7 ст. 181.4 ГК РФ).

    Если так произошло, управляющая компания не должна возвращать собственникам помещений в МКД внесённых ими платежей за жилищно-коммунальные услуги.

    По общему правилу, когда договор признаётся недействительным, каждая из его сторон возвращает другой всё полученное по договору (ч. 2 ст. 167 ГК РФ). Это правило не распространяется на договор управления МКД.

    У собственника помещений в МКД нет возможности по договору управления вернуть управляющей организации оказанные услуги и выполненные работы по управления МКД. Поэтому когда суд признаёт решение ОСС недействительным, УО перестаёт исполнять договор управления МКД сразу после вступления решения суда в силу (ч. 3 ст. 167 ГК РФ).

    После, согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, управляющая компания продолжает управлять многоквартирным домом, пока:

    • в доме не будет выбрана новая управляющая организация,
    • ТСЖ, ЖК или ЖСК не заключит договор управления с новой УО,
    • не возникнут обязательства по договорам из ч. ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ,
    • ТСЖ, ЖК или ЖСК не получат государственную регистрацию.

    Суд может отменить для ТСЖ решение ОСС об изменении способа управления МКД. Или для управляющей компании о досрочном расторжении договора управления с предыдущей компанией, о выборе управляющей компании для управления МКД, если предыдущая управляла домом на основании договора управления МКД с застройщиком. В таких случаях ранее управлявшие домом УО или ТСЖ могут вновь приступить к управлению МКД.

    Если суд отменил решение о выборе способа управления МКД, или ТСЖ или предыдущая УО не начинают управлять домом, способ управления таким домом считается не выбранным или нереализованным.

    Что делается в этом случае. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей компании. Открытый конкурс проводится только если раньше на ОСС не будет принято принято и реализовано решение о выборе способа управления МКД (пп. 1 и пп. 2 п. 3 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75).

    Управляющая организация продолжает управлять домом до начала управления новой УО, которую выбрали по результатам открытого конкурса (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил N 416).

    Причины для признания решения собрания недействительным

    Решение общего собрания собственников суд может признать недействительным, если (ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ):

    • существенно нарушен порядок созыва, подготовки и проведения ОСС;
    • лицо, выступившее от имени участника собрания, не имело на это полномочий;
    • нарушено равенство прав участников собрания;
    • нарушены правила составления протокола.

    У собственников помещений в МКД есть право обжаловать в суде решение общего собрания собственников помещений в данном доме (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ст. 181.4 ГК РФ). Однако суд закрепляет за собой право оставить в силе обжалуемое решение, если:

    • голос данного собственника не мог повлиять на результаты голосования.
    • нарушения не существенны,
    • принятое решение не причинило убытков собственнику;
    • такое решение подтверждено решением последующего собрания.

    Решение собрания суд не может признать недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания (ч. 2 ст. 181.4 ГК РФ).

    По такому вопросу суды выносят решение в зависимости от наличия или отсутствия совокупности условий, предусмотренных ч. 6 ст.46 ЖК РФ и ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ.

    Вы можете вступить в сообщество одним кликом по кнопке справа.

    5 оценок, 1038 просмотров Обсудить (6)

    Войдите или зарегистрируйтесь для того, чтобы Ваш комментарий стал видимым для всех.

    Зарегистрировалось 54 новых макспаркеров. Теперь нас 4966985.