масова оцінка нерухомості це

масова оцінка нерухомості це

Масова оцінка - це систематична оцінка груп об'єктів нерухомості станом на певну дату, з використанням стандартних процедур і статистичного аналізу.

Масова оцінка має справу з оцінкою великої кількості об'єктів, які, природно, різняться між собою, тому вимушеним інструментом її є застосування стандартних методів до груп і класів об'єктів, що вимагає певної роботи за класифікацією і стратифікації об'єктів. Розробка стандартних методів і прийомів статистичного аналізу, опис правил їх грамотного застосування - це предмет масової оцінки як спеціальної галузі теорії оцінки і прикладного аналізу.

Область застосування масової оцінки:

Визначення "масова" відноситься до оцінки, а не до об'єктів. Воно відзначає використання спеціальних прийомів і методів оцінки, а не масовий, типовий характер об'єктів, як вважають багато російські фахівці-оцінювачі.

Наслідком помилкового розуміння поєднання слів "масова оцінка" стало протиставлення масової та індивідуальної оцінки, штучне розрізнення нерухомості житлового призначення та комерційного і виробничого призначення. При цьому житло вважається об'єктами масового характеру, а нежитлові об'єкти описуються як об'єкти індивідуальні, що погано піддаються стандартизації, вартість яких формується під впливом поєднання унікальних, специфічних факторів. Це не зовсім так.

Об'єкти нерухомості все в певному сенсі унікальні. Навіть самі стандартні, типові квартири в одному будинку розрізняються між собою - орієнтація вікон, поверх на якому розташована квартира, характеристики мікро-сусідства - галасливі або тихі сусіди, близькість смітника і т.д. Нерідко в одному і тому ж типовому будинку однакові за кількістю кімнат квартири мають різні планування. Індивідуальні будинки варіюють також дуже сильно, різниця між елітної віллою і розташованим по сусідству сільським будинком так само величезна, як і відмінність між заводською конторою і офісом в бізнес- центрі. Будь-клас і група об'єктів нерухомості містить різноманітні, різні між собою об'єкти: - навіть якщо значення багатьох характеристик збігаються, завжди знайдеться хоча б одна відмінність, яким можна пояснити різницю вартостей, і при бажанні обгрунтувати унікальність.

Таким чином, в залежності від цілей оцінки можна індивідуалізувати (підкреслити своєрідність) або уніфікувати (визначити приналежність до типу) будь-який об'єкт нерухомості. У першому випадку оцінювач використовує індивідуальний підхід, роблячи акцент на особливостях об'єкта, і доводить, чому стандартна методика оцінки помиляється, у другому випадку прийоми масової оцінки дозволяють виробити єдину методику оцінки різноманітних об'єктів нерухомості.

У масовій оцінці використовуються три основні методи - витратний, дохідний метод (капіталізації доходу) і метод порівняння продажів. Вибір методу визначається видом нерухомості, станом ринку і доступністю необхідної інформації. Моделі масової оцінки для трьох методів розглядаються нижче.

Процес масової оцінки має наступні основні етапи:

- попереднє обстеження і аналіз об'єкта

- збір даних, аналіз ринку і виявлення найбільш ефективного використання

- побудова і калібрування моделі

- тестування, контроль якості і уточнення результатів оцінки.

Зміст цих етапів відрізняються від індивідуальної оцінки в основному через різницю в масштабі проведення робіт, і методах контролю якості оцінки.

1. Постановка завдання при масовій оцінці передбачає:

- ідентифікацію об'єктів, які підлягають оцінці. Ідентифікатором може бути адреса, опис прав або кадастровий номер ділянки;

- уточнення правового статусу об'єкта (які права оцінюються - власності, оренди, на користування повітряним простором і т.д.);

- узгодження цілей оцінки (наприклад, ринкова вартість, для цілей оподаткування);

- узгодження дати оцінки - на яку дату проводиться переоцінка.

2. Попереднє обстеження н аналіз об'єкта:

- визначається точне місце розташування (об'єктідентифікується відповідно до юридичним описом)

- складається повний опис характеристик об'єкта нерухомості (земельна ділянка, основні кількісні і якісні характеристики будинків і споруд, поверховість, наявність прибудов, знос і т.д.)

- розглядається і фіксується локальне оточення об'єкта (береться до уваги характер навколишньої забудови, наявність заводів, парків і т.п., багатолюдність місця, особливості прилеглих вулиць) - проводиться збір інформації про об'єкт і місцезнаходження серед місцевих жителів і службовців

- попередньо визначається найбільш ефективне використання об'єкта

- попередній аналіз і опис об'єкта не обмежується зазначеними пунктами, вони визначаються, як правило, конкретною ситуацією на ринку. Так, досить безглуздо описувати йде на знесення приватний будинок, який купують лише заради придбання прилеглої ділянки землі, в цьому випадку основна увага повинна приділятися розташуванню об'єкта і насиченістю інфраструктури земельної ділянки.

Аналіз ринку в масовій оцінці має на меті вивчення всіх факторів попиту і пропозиції, що впливають на формування і динаміку цін.

Перший етап - якісний аналіз ринку і виділення характеристик, які впливають на ціни, але кількісну міру їх впливу визначити неможливо. Ці характеристики не увійдуть в модель оцінки, хоча будуть задавати зовнішні обмеження її точності. Наприклад - зміна політичної ситуації або податкової політики не можна врахувати у формулі, але вони сильно впливають на ринок.

Другий етап - виділення характеристик, за якими можна зібрати інформацію і визначити кількісний вплив на ціну. Якісний аналіз проводиться по групах факторів і рівнями їх впливу.

Збір даних і його стратегія сильно залежить від поставленого завдання. Незалежно від методу для оцінки необходімиследующіе характеристики об'єкта: адреса (місце розташування), показники обсягів (ділянки, будинки, квартири, приміщення), характеристики якості (для ділянок - форма, глибина і т.п., для будівель - тип стін, поверховість, вік , планування, орієнтація вікон і т.п.), характеристики угоди: дата, джерело інформації і т.п. На додаток даних з ринкових джерел, для збору характеристик об'єкта використовуються реєстраційні і облікові документи, а також візуальний огляд.

Масовий збір даних по всіх об'єктах, які підлягають переоцінці, планується на основі вивчення ринку і джерел інформації про фізичних та правових характеристиках об'єкта.

5. Побудова і калібрування моделі

Побудова моделі базується на аналізі зібраної інформації і теорії оцінки. Кінцевим результатом є математична формула в лівій частині якої розташовується ринкова вартість об'єкта на конкретний момент часу, в правій - вираз включає в себе фактори визначають цю вартість. Зміст самої формули визначається, більшою мірою, методом оцінки. Відзначимо, що існує три основні методи використовуються в масовій оцінці, це метод порівняння продажів, витратний метод і прибутковий метод (капіталізації доходу).

Таким чином, на першому етапі, грунтуючись на аналізі ринку і обсяг і характер інформації, вибирається метод оцінки і загальний вигляд моделі (адитивна, мультиплікативна чи гібридна).

Наступним етапом є формування первинних змінних моделі на основі ціноутворюючих факторів (тобто проводиться кодування в цифровому вигляді якісних факторів і т.п.). Місцезнаходження кодується на основі системи координат з обраної нульовою точкою. Дата угоди і рік споруди можуть бути перетворені нелінійної функцією. Переклад якісних характеристик в коди і лінеаризовані значення проводиться таким чином (на прикладі матеріалу стін): цегляним стінам присвоюється код 1, панельним - код 2 і т.д., ці коди перетворюються в лінеаризовані значення шляхом розрахунку середньої ціни кв. м., нормованої до одиниці по групах угод з відповідними видами стін (наприклад, значення для цегельних стін - 1.06, для панельних - 0.94). На основі регресійного аналізу з'ясовується значимість первинних змінних, вводяться додаткові комплексні змінні. Нарешті, на заключному етапі, коли визначена структура моделі - які фактори і яким чином вони в модель входять, проводиться калібрування коефіцієнтів моделі, яка визначає безпосередній вплив конкретних факторів на ринкову вартість.

6. Контроль якості та уточнення результатів оцінки

Оцінки, отримані за моделями, порівнюються з реальними цінами продажів даного ринку і проводиться аналіз коефіцієнтів. Для уточнення моделі оцінювач проводить аналіз з виїздом безпосередньо на об'єкт.

Експертна контроль якості моделі складається з порівняння модельних результатів оцінки з експертними оцінками тих же об'єктів. Найбільш ефективна експертна експрес-оцінка викликають сумнів об'єктів основної вибірки з оглядом їх на місці. При цьому з'ясовуються причини значущих розбіжностей, виділяються чинники "недоучітивают" або "переобліковуються" моделлю, вносяться необхідні поправки. Такий контроль може здійснюватися в кілька етапів до моменту досягнення необхідної точності модельної оцінки.

Крім того, формується контрольна вибірка з об'єктів, раніше не використаних при калібрування моделей, на основі якої проводиться статистичний аналіз результатів оцінки. У цьому випадку кожна версія проходить тестування з використанням в якості критеріїв Стандарту аналізу відносних показників оцінки вартості. При необхідності модель уточнюється і калибруется знову. Головний критерій - відповідність модельних результатів реаліям ринку.

Гроші, банки, страхування, економіка і бізнес

Масова оцінка вартості нерухомості

Масова оцінка вартості нерухомості (Real estate appraisal by mass methods) - систематична оцінка вартості груп об'єктів нерухомості (див. Оцінка вартості нерухомого майна) на певну дату з використанням стандартних процедур і статистичного аналізу. Стимулом для розвитку масової оцінки вартості нерухомості як наукової дисципліни послужила необхідність досягнення однаковості і узгодженості результатів при визначенні податкової бази для цілей оподаткування нерухомості в 30-і рр. в США.

В Україні і Росії масова оцінка вартості нерухомості розвивається з початку 90-х рр. в зв'язку з появою і розвитком ринку нерухомості і підготовкою до введення податку на нерухомість. Масова оцінка при оцінці вартості землі оформилася як самостійний напрям.

На відміну від індивідуальної оцінки масова оцінка вартості нерухомості вимагає розробки моделі розрахунку вартості, здатної імітувати дію факторів попиту і пропозиції на великій території. Визначення «масова» відноситься тільки до оцінки (а не до об'єктів) і означає використання спеціальних прийомів і методів.

При масовій оцінці вартості нерухомості завданням оцінювача є виділення типових характеристик об'єкта нерухомості, властивих даному класу об'єктів, і пояснення коливань цін на об'єкти відмінностями в значеннях цих характеристик, тоді як при індивідуальній оцінці обгрунтування результату будується на аналізі особливостей об'єкта і його відмінностей від аналогів.

Кінцева мета робіт по масовій оцінці вартості нерухомості - проведення переоцінки всіх об'єктів нерухомості, розташованих в даному адміністративно-територіальному утворенні, за єдиною методикою, розробленою на основі аналізу ринку із застосуванням статистичних методів (комп'ютерних методів оцінки).

Масова оцінка вартості нерухомості складається з таких етапів:

  • аналізу ефективності існуючої системи оцінки та обґрунтування рішення про проведення переоцінки (перевірка на рівномірність оцінки та відповідність її стану ринку);
  • аналізу доступних ресурсів, планування та організації робіт;
  • аналізу (якісного і кількісного) ринку;
  • визначення характеристик об'єкта, найбільш істотних для пояснення (або формування) ціни;
  • розробки моделі (моделей) оцінки та її налагодження (калібрування);
  • збору даних - обліку об'єктів по істотним характеристикам;
  • застосування моделі (моделей) для оцінки всіх врахованих об'єктів;
  • контролю якості результатів оцінки, камеральних (в офісі) і польових експертиз;
  • доопрацювання моделі (формул), оформлення методики оцінки, при необхідності - визначення доповнень до моделі (формулами) у вигляді поправок на нетипові особливості об'єктів;
  • затвердження методики оцінки;
  • застосування методики та проведення переоцінки;
  • оскарження і узгодження оцінки (досудовий розгляд і вирішення спорів).

При створенні системи масової оцінки вартості нерухомості оцінку починають з аналізу ринку, а до планування і організації робіт по оцінці повертаються кілька разів, у міру накопичення досвіду пробного здійснення всіх наступних етапів. Розробка моделі грунтується на аналізі зібраної інформації і теорії оцінки.

При масовій оцінці вартості нерухомості, як і при індивідуальній оцінці, застосовують три підходи: витратний, порівняльний і прибутковий (Так, за умови достатності даних для оцінки вартості комерційної нерухомості (прибутковою, наприклад, від здачі в оренду) рекомендується дохідний підхід, а для оцінки промислової нерухомості - витратний підхід).

При необхідності відобразити відмінності в формуванні вартості різних видів об'єктів розробляють кілька моделей, використовують різні методи оцінки. Модель являє собою формулу, в лівій частині якої розташовується ринкова вартість об'єкта на конкретну дату (залежна змінна, або функція); в правій - математичний вираз, що описує залежність вартості від ряду характеристик об'єкта (які висловлюються змінними моделі).

Виходячи з аналізу ринку, обсягу і змісту інформації, вибирають метод оцінки і загальний вигляд моделі (аддитивную, мультипликативную або гібридну). Аддитивную (додавання) і мультипликативную (множення) прості моделі застосовують для опису слабо розвинутого ринку, де не виявляються які-небудь нелінійні тенденції, вони досить логічні і стійкі. Гібридна (складна) модель оптимальна для опису ринку нерухомості з усталеними нелінійними тенденціями і складними видами залежності вартості від характеристик об'єктів.

Налагодження (калібрування) моделі дозволяє визначити безпосередній вплив характеристик на вартість, яке відбивається значеннями коефіцієнтів при змінних. Одна з головних процедур калібрування - процедура адаптивної оцінки (метод зворотного зв'язку). Вона базується на итеративном (повторюваний до досягнення заданого рівня) підборі коефіцієнтів на основі мінімізації суми всіх відхилень прогнозних значень вартості від заданих ринкових.

Перевірка моделі, контроль якості результатів оцінки та доопрацювання моделі - найважливіші етапи. Оцінки, отримані за моделями, порівнюють з реальними цінами продажів даного ринку і досліджують співвідношення. Для уточнення моделі оцінювач аналізує відхилення, виїжджаючи на об'єкти. При цьому з'ясовують причини значущих розбіжностей, виділяють фактори, «недоврахована» або «переоцінені» моделлю, вносять необхідні поправки. Перевірка може здійснюватися:

  • в кілька прийомів, до моменту досягнення необхідної точності модельної оцінки за моделлю на представницької вибірці об'єктів;
  • статистичними методами (велика частина отриманих оцінок повинна потрапити в заданий діапазон середнього відхилення від реальних цін продажів), а також експертним шляхом (відповідно до певної процедури), що дозволяє компенсувати недостатню кількість або якість вихідної інформації за ринковими операціями.

В результаті перевірки роблять висновок про доцільність подальшого вдосконалення моделі (в залежності від виділеного бюджету і необхідної точності оцінки). При цьому можуть бути виокремити унікальні об'єкти (групи об'єктів) і визначена процедура їх оцінки. На додаток до обраної моделі (моделям) в методиці масової оцінки вартості нерухомості можуть використовуватися таблиці поправок на нестандартні особливості, які застосовуються до окремих об'єктів або групам об'єктів.

У правовому відношенні порядок оскарження оцінки та її методика повинні бути встановлені нормативними актами органів влади, до компетенції яких відноситься податок, для визначення податкової бази якого використовується масова оцінка вартості нерухомості.

Застосування аналітичних комп'ютерних методів оцінки призводить до значного скорочення термінів робіт, трудовитрат і економії бюджету при забезпеченні заданої точності оцінки.

Масову оцінку вартості нерухомості використовують для цілей оподаткування, підвищення ефективності управління нерухомістю, визначення її заставної вартості, оцінки портфелів інвестицій в нерухомість і інших цілей.

У деяких випадках потрібно оцінити відразу багато об'єктів нерухомості, що знаходяться на великій території, наприклад, для цілей оподаткування. Завдання, які стоять перед оцінювачем в цьому випадку, досить специфічні, тому для їх вирішення застосовуються спеціальні методи оцінки, короткий огляд яких дається в цій статті.

Масова і індивідуальна оцінка: відмінності, область застосування

Підприємство як особливий об'єкт нерухомості

Приватизація державного та муніципального нерухомого майна

Проблеми державного та муніципального управління

Продаж і купівля частки нерухомості

Продаж квартир по довіреності плюси і мінуси

Просторове розміщення об'єктів міського господарства

Інші методи оцінки ринкової вартості земельної ділянки

47. Масова та індивідуальна оцінка нерухомості, відмінності, область застосування

Індивідуальна оцінка - оцінка конкретного об'єкта нерухомості на конкретну дату.

Масова оцінка - це систематична оцінка груп об'єктів нерухомості станом на певну дату, з використанням стандартних процедур і статистичного аналізу.

Масова оцінка має справу з оцінкою великої кількості об'єктів, які, природно, різняться між собою, тому вимушеним інструментом її є застосування стандартних методів до груп і класів об'єктів, що вимагає певної роботи за класифікацією і стратифікації об'єктів. Розробка стандартних методів і прийомів статистичного аналізу, опис правил їх грамотного застосування - це предмет масової оцінки як спеціальної галузі теорії оцінки і прикладного аналізу.

Область застосування масової оцінки

Визначення "масова" відноситься до оцінки, а не до об'єктів. Воно відзначає використання спеціальних прийомів і методів оцінки, а не масовий, типовий характер об'єктів, як вважають багато російські фахівці-оцінювачі.

Залежно від цілей оцінки можна індивідуалізувати (підкреслити своєрідність) або уніфікувати (визначити приналежність до типу) будь-який об'єкт нерухомості. У першому випадку оцінювач використовує індивідуальний підхід, роблячи акцент на особливостях об'єкта, і доводить, чому стандартна методика оцінки помиляється, у другому випадку прийоми масової оцінки дозволяють виробити єдину методику оцінки різноманітних об'єктів нерухомості.

Подібність і відмінність масової та індивідуальної оцінки

Обидві методики оцінки - масова і індивідуальна, - мають у своїй основі систематичні методи збору, аналізу і обробки інформації для отримання добре обґрунтованих результатів. В процесі масової оцінки, оцінювачу доводиться здійснювати ті ж дії, що і при індивідуальній оцінці, відмінності в основному пов'язані з різницею в масштабі проведення робіт, і методах контролю якості оцінки.

Оскільки масова оцінка передбачає розробку стандартної методики, тут потрібне узгодження не тільки завдання, але і прийняття рішень, уніфікованої процедури оцінки. Вага рішення експерта і здатність впливати на кінцевий результат менше, ніж при індивідуальній оцінці. Крім того, моделі оцінки повинні відображати структуру попиту і пропозиції, характерну для груп об'єктів, а не для окремих об'єктів. Так як модель оцінки розглядається як математична інтерпретація поведінки ринку нерухомості в певний час, при масовій оцінці моделі складніше, оскільки вони намагаються відтворити діяльність ринку на великій географічній території.

І масова, й індивідуальна оцінка нерухомості вимагають збору інформації. Характер об'єкта нерухомості і наявні про нього дані визначають обсяг робіт зі збору необхідних відомостей, а також їх вид, що в свою чергу обумовлює, який підхід до оцінки необхідно обрати. У масовій оцінці використовуються три основні методи - витратний, дохідний метод (капіталізації доходу) і метод порівняння продажів. Вибір методу визначається видом нерухомості, станом ринку і доступністю необхідної інформації.

Аналіз найбільш ефективного використання проводиться також як це робиться при індивідуальній оцінці. Прийоми аналізу ринку для цілей масової оцінки припускають широке використання поряд з експертними, статистичних методів, які допомагають провести стратифікацію даних і побудувати адекватну модель ринку. У ряді випадків, при нерозвиненості окремих сегментів ринку, має сенс говорити про вид оцінюваної вартості (інвестиційна, вартість у використанні і т.д.). Побудова і калібрування моделей також мають особливості, які будуть коротко розглянуті нижче.

При індивідуальній оцінці в фіналі оцінювач проводить узгодження результатів трьох методів і приймає остаточне рішення. При масовій оцінці її заключними етапами є перевірка моделі і контроль якості отриманих результатів.

Область застосування масової оцінки нерухомості. Кртакая характеристика особливостей методу порівняння продажів. Опис процесу оцінки Об'єкту оцінки в частині застосування підходів. Вибір аналогів і одиниць порівняння. Коригування на умови фінансування.

Надіслати свою хорошу роботу в базу знань просто. Використовуйте форму, розташовану нижче

Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань в своє навчання і роботи, будуть вам дуже вдячні.

Розміщено на http://www.allbest.ru/

1. Масова оцінка нерухомості

2. Етапи оцінки нерухомості

3. Моделі масової оцінки нерухомості

4. Опис процесу оцінки об'єкта оцінки в частині застосування підходів і методів оцінки

Масова оцінка - це систематична оцінка груп об'єктів нерухомості станом на певну дату, з використанням стандартних процедур і статистичного аналізу.

Масова оцінка має справу з оцінкою великої кількості об'єктів, які, природно, різняться між собою, тому вимушеним інструментом її є застосування стандартних методів до груп і класів об'єктів, що вимагає певної роботи за класифікацією і стратифікації об'єктів. Розробка стандартних методів і прийомів статистичного аналізу, опис правил їх грамотного застосування - це предмет масової оцінки як спеціальної галузі теорії оцінки і прикладного аналізу.

Область застосування масової оцінки

Визначення «масова» відноситься до оцінки, а не до об'єктів. Воно відзначає використання спеціальних прийомів і методів оцінки, а не масовий, типовий характер об'єктів, як вважають багато російські фахівці-оцінювачі.

Наслідком помилкового розуміння поєднання слів «масова оцінка» стало протиставлення масової та індивідуальної оцінки, штучне розрізнення нерухомості житлового призначення та комерційного і виробничого призначення. При цьому житло вважається об'єктами масового характеру, а нежитлові об'єкти описуються як об'єкти індивідуальні, що погано піддаються стандартизації, вартість яких формується під впливом поєднання унікальних, специфічних факторів. Це не зовсім так.

Об'єкти нерухомості все в певному сенсі унікальні. Навіть самі стандартні, типові квартири в одному будинку розрізняються між собою - орієнтація вікон, поверх на якому розташована квартира, характеристики мікро-сусідства - галасливі або тихі сусіди, близькість смітника і т.д. Нерідко в одному і тому ж типовому будинку однакові за кількістю кімнат квартири мають різні планування.

2. Етапи оцінки нерухомості

Процес масової оцінки має наступні основні етапи:

попереднє обстеження і аналіз об'єкта,

збір даних, аналіз ринку і виявлення найбільш ефективного використання,

побудова і калібрування моделі,

тестування, контроль якості і уточнення результатів оцінки.

3. Моделі масової оцінки нерухомості

У масовій оцінці, подібно індивідуальної застосовуються три методи, що базуються на трьох різних підходах до оцінки нерухомості: метод порівняння продажів, метод відновної вартості, прибутковий метод.

1) Метод порівняння продажів

Метод порівняння продажів моделює поведінку ринку шляхом порівняння оцінюваних об'єктів нерухомості з аналогічними об'єктами, за якими недавно відбулися угоди. При оцінці цим методом передбачається абсолютне право власності.

Для методу порівняння продажів модель оцінки має наступний загальний вид:

де V - оцінка ринкової вартості

(X1 ... Xn) - характеристики об'єкта нерухомості (наприклад - площа будівлі, тип стін і т.д.)

Існує більш традиційна форма представлення моделі методу порівняння продажів, яка за допомогою прийомів масової оцінки може бути автоматизована і відкалібрована на даних ринку:

де V - оцінка ринкової вартості

Sc - ціна об'єкта порівняння

ADJc - сумарна поправка з урахуванням відмінностей між об'єктом порівняння та оцінюваним об'єктом.

Для проведення комп'ютерного аналізу передбачається існування представницької бази даних, число записів якої повинно перевищувати приблизно на порядок число значущих чинників. В принципі, спочатку інформація збирається по максимальному числу параметрів об'єкта. Надалі відбираються ті параметри, за якими вибірка досить представницька і які є значущими в моделі. Після формування бази даних і створення змінних із значущих чинників вибирається вид моделі (на ньому ми зупинимося нижче). Наступним етапом виділимо калібрування моделі, тут використовуються кілька прийомів:

1. Парний аналіз продажів.

2. Множинний регресійний аналіз.

3. Метод адаптивної оцінки (процедура зворотного зв'язку).

Важливою складовою частиною методу порівняння продажів є визначення поправок, які в цілому можна згрупувати (без урахування оцінки землі) на три види:

поправки на характеристики будівлі (сюди включено і знос),

поправки на місце розташування,

поправки на умови угоди (найважливішим з яких є поправка на час).

На цьому етапі отримуємо математичний вираз вартості об'єкта в залежності від ряду факторів (представлених набором змінних). Результат не є апріорним (особливо в частині кількісних значень поправок) і вимагає критичного підходу.

2) Прибутковий метод

Прибутковий метод заснований на визначенні вартості об'єкта нерухомості в залежності від очікуваних надходжень від його експлуатації і капіталізації. Таким чином, цей метод можна застосовувати для оцінки приносить дохід нерухомості. Прибутковий метод заснований на припущенні, що вартість об'єкта безпосередньо залежить від розміру, тривалості і ступеня надійності доходу від експлуатації об'єкта. В основі дохідного методу лежить припущення про те, що майбутні надходження коштують менше, ніж рівна за величиною грошова сума, наявна на руках в даний момент. Ступінь цієї «тимчасової переваги» може розглядатися як функція чотирьох чинників: передбачуване зниження купівельної спроможності (інфляція), зниження ліквідності об'єкта, вартість капіталу або управління кредитом і ризик. На основі аналізу цих факторів встановлюється ставка капіталізації.

У масовій оцінці для цього методу проводиться формування бази даних з необхідною інформацією по об'єктах нерухомості. Аналогічно методу порівняння продажів вибирається вид моделі і проводиться калібрування. Однак кінцевим результатом в залежності від поставленого завдання може бути і ставка капіталізації і вартість об'єктів і їх можливий дохід.

3) Витратний метод

Витратний метод застосовується тільки до забудованим земельних ділянок (або при наявності інших поліпшень). Відразу відзначимо, при цьому підході вартість землі оцінюється методом порівняння продажів. В основі витратного методу лежить принцип заміщення, відповідно до якого вартість майна дорівнює вартості придбання майна еквівалентної корисності. Земельна ділянка оцінюється як вільний для забудови відповідно до найбільш ефективним використанням. Далі, оскільки ринкова вартість враховує поточний стан будівлі та інші умови, для її визначення з повної вартості заміщення (відновна вартість) віднімається накопичений знос, що виражає втрату корисності оцінюваного об'єкта.

продаж метод нерухомість оцінка

4. Опис процесу оцінки об'єкта в частині застосування підходів і методів оцінки

Відповідно до чинного в Російській Федерації законодавством з оціночної діяльності і Федеральними стандартами оцінки №1,2,3, [2,3,4], оцінка нерухомості повинна проводитися з використанням таких підходів:

Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням зносу і старіння.

Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами-аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни.

Прибутковий метод - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки.

Порівняльний похід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним і іншим характеристикам.

Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки основних економічних, матеріальних, технічних та інших характеристик, що визначає його вартість як правило, такі об'єкти після відповідних коригувань можуть бути «приведені» до об'єкта оцінки. При цьому оцінка ринкової вартості об'єкта оцінки здійснюється традиційними методами статистичних висновків, розвинених в математичній статистиці.

В рамках порівняльного підходу можуть бути оцінені лише ті об'єкти, які вільно продаються на ринку і є досить ліквідними. Даний підхід заснований на принципі заміщення - покупець не купить об'єкт, якщо його вартість перевищує витрати на придбання схожого об'єкта, що володіє такою ж корисністю. Тому передбачається, що ціни, за якими на ринку відбулися угоди купівлі - продажу об'єкта, схожого або аналогічного оцінюваному, відображають його ринкову вартість.

Процедуру визначення ринкової вартості в рамках порівняльного підходу можна розбити на наступні етапи:

Вибір одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу об'єкта оцінки і кожного об'єкта - податку по всіх елементах порівняння.

Коригування значень одиниці порівняння для об'єктів - аналогів по кожному елементу порівняння в залежності від співвідношення характеристик об'єкта оцінки і об'єкта - аналога по даному елементу порівняння.

Узгодження результатів коригування значення одиниць порівняння за обраними об'єктами - аналогами. Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки множення узагальненої питомої ціни на величину основної характеристики об'єкта оцінки.

Як порівнянних об'єктів приймаються об'єкти, які, в силу зовнішньої подібності та подібності по основних споживчих характеристиках (значущих для обраного варіанту в процесі аналізу найбільш ефективного використання) схожі з оцінюваними об'єктами. Як правило, такі об'єкти після відповідних коригувань можуть бути «приведені» в об'єкту нерухомості.

Пошук порівнянних об'єктів здійснюється в загальнодоступних джерелах - засобах масової інформації та середовищі Інтернет.

Вибір одиниць порівняння.

В якості одиниці порівняння для квартир відповідно до прийнятої практики приймається одиниця площі квартири. Різниця за іншими характеристиками, також впливає на вартість об'єкта враховується введенням коригувань.

В процесі оцінки використовувалися наступні коригування:

- на наявність в площі квартири площі лоджій, балконів;

- на умови продажу (знижка на торг);

- на умови фінансування;

- на тип квартири;

- на матеріал стін;

- на стан квартири;

Коригування на наявність в площі квартири площі лоджій, балконів.

В якості розрахункової площі Оцінювач, як правило, приймає площа квартири згідно зі свідоцтвом про державну реєстрацію. Залежно від року видачі свідоцтва розрахункова площа квартири може як включати, як і не включати площа лоджії / балкона, так само як і об'єкти - аналоги. За допомогою коригування на наявність в площі квартири площі лоджій, балконів Оцінювач може, призводить розрахункові площі об'єкта оцінки та об'єктів - аналогів до порівнянної увазі. Коригування наводиться шляхом збільшення / зменшення площі об'єкта - аналога, згідно з оголошенням, на площу балконів / лоджій.

Коригування на умови продажу (знижка на торг)

Знижка на торг при угодах з житловою нерухомістю залежить від обсягів і активності відповідного сегмента ринку. Чим менше активність ринку, тим більше може бути знижка на торг. Знижка на торг має місце при насамперед для об'єктів вторинного ринку.

Коригування на умови фінансування.

При нетипових умов фінансування операції з об'єктом нерухомості (наприклад, в разі її повного кредитування, відстрочки платежу, дробності платежів) ціна, за якою здійснюється операція, змінюється, тому необхідне коректування цін угод з нетиповими умовами фінансування. У разі, якщо умови фінансування об'єктів стандартні, коригуючий коефіцієнт становить 1.

Коригування на дату.

Дата публікації оголошення про продаж аналогів впливає на вартість квартири. У разі, якщо дата оцінки відрізняється від дати пропозиції, слід вводити, коригування, в іншому випадку коригувальний коефіцієнт становить 1.

Коригування на місцеположення.

Місцезнаходження житлового будинку, в якому розташована квартира, надає досить великий вплив на вартість квартири. У разі, якщо місце розташування об'єктів - аналогів не можна порівняти з місцем розташування об'єкта оцінки, слід вводити коригування, в іншому випадку.

Коригування на поверсі.

Як правило, квартири на крайніх поверхах стоять дешевше квартир на наступних поверхах. Розрахунок коригування на поверх здійснювався на основі оголошень про продаж квартир, розташованих на середніх поверхах, становить 0,94-0,98. Як коригування, на поверх приймається медіана даного діапазону, яка становить 0,96. Таким чином, коригування на поверх приймається рівною:

- від питомих цін середнього поверху до питомою цінами крайнього поверху 0,6;

- від питомих цін крайнього поверху до питомою цінами середнього поверху: 1 / 0,96 = 1,04%

Коригування на тип (серію) будинку.

Одним з найважливіших параметрів, які впливають на вартість житла, є час будівлі і тип планування квартири. У разі, якщо об'єкт оцінки і об'єкт - аналоги можна порівняти за типом (серії) будинку, коригуючий коефіцієнт становить 1. В іншому випадку вводиться коригуючий коефіцієнт.

Розміщено на Allbest.ru

Методи оцінки ринкової вартості нерухомості: витратний, порівняння продажів і капіталізації доходу. Узгодження отриманих результатів оцінки. Опис об'єкта оцінки. Основні передумови та обмеження. Обсяг виконаних робіт. Визначення і поняття.

Особливості оцінки об'єкта нерухомості методом порівняння, капіталізації доходів, витратним методом. Підсумкові величини ринкової, ліквідаційної вартості об'єкта оцінки. Майнові права на об'єкт оцінки. Аналіз ринку нерухомості досліджуваного регіону.

Ознайомлення з особливостями застосування порівняльного, витратного і дохідного підходів до оцінки нерухомості. Правила складання кадастрового плану земельної ділянки. Принципи оцінки ринкової вартості землі за допомогою методу порівняння продажів.

Сутність порівняльного підходу до оцінки нерухомості. Стан і тенденції розвитку ринку нерухомості. Критерії вибору порівнянних об'єктів. Одиниці порівняння землі і забудованих ділянок. Метод порівняння продажів, капіталізації земельної ренти.

Економічна сутність витратного, дохідного і ринкового методів оцінки нерухомості. Визначення рівня доходів від комерційного використання як основа прибуткового методу оцінки об'єкта нерухомості. Капіталізація доходу і розрахунок вартості нерухомості.

Аналіз ринку комерційної нерухомості. Фактори, що впливають на вартість об'єкта оцінки. Оцінка нерухомого майна (на прикладі виробничо-складської бази) методом порівняння продажів, прямого порівняння орендних ставок і методом капіталізації доходів.

Характеристика і класифікація об'єктів нерухомості, стадії їх життєвого циклу, законодавча база. Принципи оцінки об'єкта нерухомості, характеристика дохідного, порівняльного і витратного підходів до оцінки, їх призначення та переваги.

Визначення поняття нерухомості, його трактування в Цивільному кодексі РФ. Класифікація об'єктів нерухомості на російському ринку. Вивчення процесу оцінки нерухомого майна. Умови, що впливають на цінність конкретного об'єкта в очах покупця.

Загальна інформація, що ідентифікує об'єкти оцінки. Результати оцінки, отримані при застосуванні витратного, порівняльного і дохідного підходів при визначенні ринкової вартості об'єкта нерухомості. Відомості про замовника та оцінювача, оцінка об'єкта.

Вибір з декількох варіантів оцінки нежитлове приміщення під офіс з урахуванням попиту, корисності, дефіцитності, ступеня отчуждаемості об'єктів. Застосування порівняльного, витратного, підсумкового підходів для оцінки витрат і вартості об'єкта нерухомості.

Роботи в архівах красиво оформлені згідно з вимогами ВНЗ і містять малюнки, діаграми, формули і т.д.

PPT, PPTX і PDF-файли представлені тільки в архівах.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (6 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

45 + = 50

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

map